Инвестиции в ПВЗ: помещение под Wildberries и Ozon как арендный бизнес
Пункт выдачи заказов (ПВЗ) стал одним из самых заметных арендаторов первых этажей. Для собственника важно не только название на вывеске, но и то, кто подписывает договор. Разберём условия, плюсы, минусы и свежие изменения правил.
Коротко
- ГАБ с ПВЗ: вы покупаете небольшое помещение и сдаёте его маркетплейсу или его партнёру.
- Главный вопрос: с кем договор. С головной компанией или с партнёром-предпринимателем.
- Плюсы: небольшая сумма входа, быстрое открытие, высокая ставка. Минусы: договор можно быстро расторгнуть, а правила маркетплейсов меняются.
- В 2026 году обсуждают налог по кадастру и сбор с пунктов выдачи. Законом это пока не стало.
Что такое ГАБ с пунктом выдачи
Готовый арендный бизнес (ГАБ) это коммерческое помещение в собственности с арендатором. В случае ПВЗ арендатор выдаёт заказы, а товар ему закупать не нужно. Поэтому помещение может быть небольшим, а важнее всего поток жителей рядом.
«За 2025 год Озон с Вайлдберрисом открыли 50 тысяч ПВЗшек, цифры разнятся, 50-52»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 25 июня 2026 года
Какие условия у Wildberries
Ниже практика резидентов, которые работают с самой компанией, на весну и лето 2026 года. У партнёров условия свои.
| Условие | Как бывает на практике |
|---|---|
| Договор | Бессрочный, без регистрации, менять его текст обычно нельзя |
| Расторжение | В разных разборах называли срок 2–3 месяца |
| Ремонт | Делает арендатор: около 350–450 тысяч рублей на точку |
| Арендные каникулы | Обычно просят 3–4 месяца, торгом снижают примерно до 2. Если помещение в бетоне, до 4–6 месяцев |
| Индексация | По согласованию: резиденты добиваются её настойчивой перепиской. В проекте июля 2026 года закладывали 10% |
| Коммунальные платежи | Входят в ставку. В примерах резидентов 8–12 тысяч рублей в месяц за пункт |
| Ставка | В Москве весной 2026 года резиденты получали примерно в полтора раза выше, чем от аптек и мини-маркетов в похожих помещениях |
«Договор бессрочный, он не регистрируется, но в этом тоже есть плюс»
Татьяна Чернова, резидент Академии ГАБ, эфир 9 июля 2026 года
Плюс в том, что собственник тоже может выйти из договора и заменить арендатора. Минус зеркальный: долгого обязательства арендатора нет. И учтите: если договор подписан, а помещение вовремя не передано, возможен штраф. Поэтому подписание и покупку объекта стараются провести одновременно.
Головная компания или партнёр
| Головная компания | Партнёр (франшиза) | |
|---|---|---|
| Кто платит аренду | Крупная компания | Предприниматель |
| Площадь | Обычно больше | Часто меньше: стремится снизить аренду |
| От чего зависит устойчивость | От планов сети | От маржи конкретного пункта и правил маркетплейса |
| Что проверять | Договор, зону, индексацию | Предпринимателя, депозит, срок, второй маркетплейс |
У Ozon многие пункты работают через партнёров. Значит, договор в таком случае вы подпишете с предпринимателем, а не с маркетплейсом. Это не хорошо и не плохо, просто считать и проверять нужно другого арендатора. В Академии считают, что надёжности больше у договора с головной компанией. Ещё один момент: рядом может открыться новая точка той же площадки, и поток заказов разделится.
Плюсы для собственника
- Небольшая сумма. Помещение под ПВЗ обычно дешевле магазина сети. Можно начать с небольшого бюджета или купить несколько объектов.
- Быстрый запуск. В примерах резидентов пункт открывался за несколько недель, а аренду начинал платить после каникул.
- Мало расходов собственника. Ремонт и оборудование на арендаторе, большого расхода электричества нет.
- Понятная замена. Обычный первый этаж в спальном районе подойдёт мини-маркету, медицинскому кабинету или услугам.
- Спрос на доставку. Покупки уходят в онлайн, а заказы нужно где-то забирать.
Минусы и риски 2026 года
- Выросли расходы пунктов. По данным Retail.ru, в 2026 году содержание ПВЗ подорожало на 20%, а Ozon с 1 июня снизил базовое вознаграждение части пунктов с 5–6% до 3,4–4,9%.
- Новая плата. Arendator.ru со ссылкой на vc.ru пишет, что с 1 декабря 2026 года Ozon будет брать с партнёров плату за агентские услуги от 1 до 550 ₽ в месяц, но не больше 1% вознаграждения. Параллельно Ozon поддерживает открытие новых точек: 7,5 млрд ₽ за девять месяцев.
- Налог по кадастру. Законопроект предлагает считать ПВЗ в перечне объектов, где налог на имущество берут с кадастровой стоимости. Отрасль просит исключить ПВЗ. Если норму примут, встанет вопрос, кто платит налог: собственник или арендатор через ставку.
- Предложение о сборе. Часть офлайн-торговли попросила ввести сбор 5% с оборота пунктов выдачи. Пока это письмо, а не закон.
- Новые форматы выдачи. Wildberries разрешил открывать ПВЗ внутри работающего бизнеса в больших городах и запустил самовывоз из магазинов продавцов. Спрос на отдельные маленькие помещения может стать спокойнее.
- Продажа. Часть покупателей опасается бессрочного договора и съезда, поэтому объект приходится объяснять. По наблюдениям резидентов на весну 2026 года, первые этажи с ПВЗ в Москве продавались примерно с окупаемостью 9 лет.
Как проверить помещение и что дальше
- Выясните, кто подписывает договор и что в нём написано про расторжение, каникулы и индексацию.
- Посчитайте доход за вычетом коммунальных платежей и налога. Каникулы тоже учтите.
- Посмотрите, сколько пунктов рядом и есть ли рядом жильё.
- Спросите себя, кто заедет после ПВЗ и за какую ставку. Считайте доходность и по этой ставке, а не только по текущей.
- Заложите возможный рост налога.
Начните с основ: что такое готовый арендный бизнес. Посчитать свой объект поможет калькулятор доходности, а готовые варианты есть в каталоге. Академия ориентируется на доходность от 15% годовых, но это ориентир, а не обещание.
Свежие новости по теме
Заказ с маркетплейса — в магазине у дома. Wildberries открыл самовывоз из магазинов продавцов для всехWildberries запустил Click&Collect для всех покупателей: заказ можно забрать прямо в магазине продавца, а не в пункте выдачи. Arendator.ru, 29.10.2026.«Мы не магазин». Владельцы пунктов выдачи просят не считать им налог по кадаструПомните законопроект, по которому ПВЗ хотят облагать налогом как магазины и офисы? Отрасль ответила: 23 октября 2026 года Ассоциация развития сети пунктов выдачи заказов (АРС ПВЗ) попросила Госдуму и Минэкономразвития исключить ПВЗ из этого списка. Об этом пишет Arendator.ru со ссылкой на «Ведомости».Склады пустеют — и тут Wildberries говорит: «Несите предложения»27 октября Wildberries (группа RWB) открыла онлайн-сервис, где владельцы складов по всей России могут предложить свои площади. Условия: от 10 тыс. м² и только долгосрочная аренда. Склады пойдут под сортировку посылок или под логистические узлы — компании нужны мощности на сезонные пики.До 5,28 млн ₽ на один пункт выдачи — и плата за работу с 1 декабря. Ozon одной рукой даёт, другой берётПункты выдачи заказов (ПВЗ) — одни из самых массовых арендаторов первых этажей. Ozon по-прежнему платит за открытие новых точек, но впервые вводит плату для их владельцев.Чем дольше работаете — тем больше платите. Ozon вводит плату для владельцев пунктов выдачиС 1 декабря 2026 года Ozon начнёт ежемесячно удерживать деньги с владельцев партнёрских ПВЗ (пунктов выдачи заказов) — за «агентские услуги». Новость вышла 19–20 октября. Arendator.ru со ссылкой на vc.ru пишет, что официально Ozon плату не подтвердил; Frank Media передаёт объяснение маркетплейса: такие услуги по закону должны оплачиваться.Пунктов выдачи почти 300 тысяч. А содержать каждый стало дороже на 20%ПВЗ — пункты выдачи заказов маркетплейсов — несколько лет были любимыми арендаторами первых этажей. Но экономика самих точек заметно испортилась.Вопросы и ответы
Выгодно ли покупать помещение под ПВЗ?
Может быть выгодно, если ставка держится и после съезда арендатора помещение легко сдать снова. Считайте доход за вычетом расходов и проверяйте, с кем договор. Гарантий дохода нет.
Какой договор заключает Wildberries?
По практике резидентов на 2026 год с самой компанией договор бессрочный и не регистрируется, а расторгнуть его можно за 2–3 месяца. Перед сделкой читайте актуальный текст.
Кто делает ремонт в ПВЗ?
Обычно арендатор. Вложения возвращаются за счёт арендных каникул: чем больше работ, тем дольше они длятся.
Чем партнёр отличается от головной компании?
Партнёр это предприниматель под вывеской маркетплейса. Устойчивость такого арендатора зависит от дохода конкретной точки, поэтому проверяйте самого партнёра, депозит и срок договора.
Кому сдать помещение, если ПВЗ съедет?
Первый этаж в жилом районе могут снять мини-маркет, аптека, медицинский кабинет или услуги. Но новая ставка может быть ниже, это нужно считать заранее.
Введут ли для ПВЗ налог по кадастру?
На конец октября 2026 года это законопроект, и отрасль просит исключить из него ПВЗ. Следите за решением и заранее закрепите в договоре, кто платит налог.