Инвестиции в квартиры: сколько приносит жильё и чем оно отличается от готового арендного бизнеса
Квартира для многих первая мысль, куда вложить деньги: понятно, привычно, можно потрогать. Разберём, сколько она приносит на самом деле, в чём её сильные стороны и когда стоит посмотреть на готовый арендный бизнес.
Коротко
- Аналитики оценивают доход от сдачи жилья в России примерно в 4–6% годовых, окупаемость 15–25 лет.
- Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческое помещение в собственности с арендатором, чаще всего сетью, по долгому договору.
- Квартиру проще купить и продать, ГАБ обычно приносит больше аренды на вложенный рубль, но требует другой проверки.
- Оба пути рабочие. Выбор зависит от цели, суммы и готовности разбираться в договоре.
Сколько приносит квартира в аренду
Оценки немного расходятся, потому что считают разное: город, тип квартиры, цену покупки. По данным инвестиционной компании Accent, которые приводили «Ведомости», валовая доходность однокомнатной квартиры снизилась с 5,1% в 2019 году до 4,1% в первом полугодии 2026 года. NF Group оценивает доходность жилья в 2026 году в 4–6% годовых, а PARUS Asset Management называет окупаемость 15–25 лет. Похожую вилку дала группа «А101»: квартиры 4–6% и 18–20 лет окупаемости.
Причина простая: за последние годы цены на квартиры выросли быстрее, чем аренда. По данным Accent, с 2019 по 2025 год квадратный метр в новостройках подорожал на 126%, на вторичном рынке на 88%.
Вот два примера из эфиров Академии. В Самаре вложили 23 млн ₽ в новую квартиру, аренда 130 тысяч в месяц. В Москве 20 млн ₽ покупка плюс 5 млн ₽ ремонт, сдать можно в лучшем случае за 150 тысяч. До всех расходов это около 7% годовых, и такие квартиры выглядят лучше средних по рынку. Но это ещё не чистый доход.
«Посчитал как-то доходность, понял, что она там близка там процентам к шести годовых, если все учесть и все посчитать, и еще ремонты после арендаторов тоже учесть»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 2026 года
За что квартиру выбирают
- Всё понятно. Покупать жильё умеет почти каждая семья, не нужно разбираться в договорах с сетями.
- Ипотека. Жильё легко купить в кредит: на рынке новостроек доля ипотеки доходила до 80%. На коммерческие помещения такие сделки встречаются намного реже.
- Можно жить самому. Или отдать детям. Коммерческое помещение так не используешь.
- Спрос широкий. Снимать и покупать квартиры будут всегда, а круг покупателей шире, чем у коммерции.
- Рост цены. Удачная покупка в сильной локации может заработать на цене сильнее, чем на аренде. Но за последние годы это получалось не везде, и рынок идёт волнами.
Что съедает доходность квартиры
- Налог. Цифры выше, как правило, считают до налога.
- Ремонт и мебель. Косметика после жильцов, замена техники.
- Простой. Пока жильцы меняются, аренды нет. Частая причина ухода: людям одобрили ипотеку.
- Завышенная цена. В одном из случаев владелец начал со 120 тысяч в месяц и снижал до 90, пока квартиру не сняли.
- Время. Владельцы нескольких квартир рассказывают, что устают от заявок и поломок. Управляющий решает это, но отнимает часть дохода.
Посчитать свой случай просто: возьмите годовую аренду, вычтите налог, ремонт и месяц простоя, разделите на всю сумму вложений вместе с ремонтом и мебелью.
Что такое готовый арендный бизнес простыми словами
Готовый арендный бизнес, или ГАБ, это коммерческое помещение, которое уже сдано арендатору. Вы покупаете не просто метры, а договор и поток аренды. Арендатор чаще всего федеральная сеть: продуктовый магазин, аптека, пункт выдачи заказов.
«Готовый арендный бизнес, там три фактора. Помещение в собственности, федеральный арендатор, долгосрочный договор аренды»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 2026 года
Коммерческие объекты по оценкам рынка окупаются быстрее жилья: Accent называет 8,3–8,7 года. Застройщик Dar приводит для стрит-ритейла в Москве 8–13% годовых и окупаемость 7–9 лет. В регионах цены ниже, и Академия ориентируется на доходность от 15% годовых. Это ориентир, а не обещание: итог зависит от объекта, цены покупки и условий договора.
Квартира и ГАБ: сравнение
| Квартира | Готовый арендный бизнес | |
|---|---|---|
| Кто платит | Человек или семья | Компания, чаще всего сеть |
| Срок договора | Обычно короткий, с продлением | Долгий: у сетей часто 10 лет и больше |
| Рост аренды | Договариваетесь при продлении | Индексация в договоре, в примерах из эфиров 3–7% в год |
| Ремонт | Чаще на владельце | Часто на арендаторе, зависит от договора |
| Цена входа | В примерах выше 23–25 млн ₽, в регионах меньше | Небольшие объекты в регионах от 5–10 млн ₽, магазины сетей дороже |
| Ипотека | Массовая | Встречается редко, чаще свои деньги |
| Продажа | Покупателей много | Покупателей меньше, в 2026 году продажа идёт дольше |
| Главный риск | Падение ставки, простой, ремонт | Сеть просит снизить аренду или съезжает, рядом открывается конкурент |
| Что нужно уметь | Выбрать район и дом | Читать договор, считать локацию, проверять арендатора |
Минусы ГАБ нужно видеть так же ясно, как плюсы. Это не вклад: магазин могут закрыть, а освободившееся помещение придётся сдавать заново. В жилых домах приходится договариваться с жильцами о разгрузке и шуме. И совсем без внимания объект не живёт: случаются аварии, споры по договору, продление.
Мини-студии и посуточная аренда
Чтобы поднять доходность, квартиры делят на студии или сдают посуточно. Цифры на бумаге выглядят привлекательно, но это уже небольшой бизнес с ежедневной работой.
- В эфире Академии с экспертом по перепланировкам в 2025 году разбирали: перепланировку под мини-студии проверяют строго, а подключение к общим сетям дома требует согласия собственников.
- Соседи могут оспорить такие работы в суде, а итогом бывает возврат к исходному виду.
- Хостелы в жилых помещениях запрещены.
- Посуточная аренда требует постоянного управления: заезды, уборка, отзывы.
Перед покупкой под такую стратегию проверьте правила своего региона с профильным специалистом.
Что подходит вам
| Если вам важно | Посмотрите на |
|---|---|
| Жильё для себя или детей в будущем | Квартиру |
| Купить в ипотеку с небольшим взносом | Квартиру |
| Больше аренды на вложенный рубль | ГАБ |
| Долгий договор с компанией и понятная индексация | ГАБ |
| Не заниматься жильцами и ремонтом | ГАБ или квартиру с управляющим |
| Быстро выйти в деньги при необходимости | Квартиру, но и там срок зависит от цены |
Свежие новости по теме
35 тысяч «квадратов» под жилой башней — и ни одного арендатора. Москва продаёт весь коммерческий низ ЖК за 4,5 млрд ₽Власти Москвы выставили на приватизационные торги все коммерческие помещения в жилом комплексе на проспекте Вернадского. Продают одним лотом — и без единого арендатора.Номер в отеле — как квартира в новостройке. Государство хочет продавать гостиницы по долевке17 октября Минэкономразвития предложило продавать номера в строящихся отелях от трёх звёзд по ДДУ — договору долевого участия, как квартиры в новостройках, с деньгами на эскроу-счёте. 22 октября Сбер заявил, что разработает механизм для денег граждан в отелях. Пока это предложение, а не закон.Квартира — 4–6%, офис — 8–10%, магазин под окнами — до 20%. Девелопер посчитал, где доходность вышеГруппа «А101» сравнила, сколько приносят разные виды недвижимости. Лидер — коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Но у этой цифры есть мелкий шрифт.Помещение на набережной — от 500 тыс. ₽ за «квадрат». Девелопер LEGENDA впервые продаёт в Москве стрит-ритейлДо сих пор LEGENDA строила в Москве только жильё. Теперь компания вывела в продажу коммерческие помещения в проекте «Северный Порт» — на месте бывшего речного порта в Левобережном районе.2,2 км от МКАД, трасса «Дон» под боком — и стартовая цена 22,7 млн ₽. В Видном продают площадку под придорожный бизнес«Дом.РФ» выставил на аукцион участок у одной из самых загруженных трасс страны. Строить там жильё не планируют — только коммерцию: склады, автосервис, заправку, кафе.Купили за 6–7 млн, продали за 12–15 млн. Как помещение превращается в готовый арендный бизнесКвартира в Москве окупается почти 25 лет, коммерческое помещение — примерно 8,5. Девелоперы и брокеры посчитали, сколько сегодня приносит «коммерция» и почему одно и то же помещение может подорожать вдвое без единого ремонта.Вопросы и ответы
Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду в 2026 году?
Аналитики оценивают доход от сдачи жилья примерно в 4–6% годовых до расходов, окупаемость 15–25 лет. Квартира может быть разумной покупкой, если вам важны надёжность привычного актива, рост цены или жильё для семьи. Как источник дохода она обычно уступает коммерческим объектам.
За сколько лет окупается квартира?
Accent называет 24,4 года, PARUS Asset Management 15–25 лет, группа «А101» 18–20 лет. Точный срок зависит от города, цены покупки и расходов.
Что выгоднее: квартира или коммерческая недвижимость?
По аренде коммерция обычно приносит больше: Accent оценивает её окупаемость в 8,3–8,7 года. Но выше и требования к проверке, а покупателей при продаже меньше. Сравнивать лучше конкретные объекты по чистому доходу.
Что такое ГАБ?
Готовый арендный бизнес: коммерческое помещение в собственности с арендатором, чаще всего федеральной сетью, и долгим договором аренды.
Сколько денег нужно, чтобы начать с ГАБ?
Небольшие объекты в регионах встречаются от 5–10 млн ₽, магазины федеральных сетей стоят дороже. Цены и доступные объекты смотрите в каталоге Академии.
ГАБ гарантирует доход?
Нет. Арендатор может попросить снижения ставки или съехать, поэтому важно проверять локацию, договор и запас по цене. Доходность от 15% годовых — ориентир, а не обещание.