Бизнес на кладовках: как работает арендный бизнес на ячейках хранения
Кладовка превращает подвал или цоколь, которые трудно сдать магазину, в помещение с десятками маленьких арендаторов. Разберём, как устроена эта модель, что считать до покупки, кто на рынке и где она может не сработать.
Коротко
- Кладовки сдают ячейками по месяцам людям и малому бизнесу. Операционную работу обычно ведёт оператор.
- Считать нужно кубы, а не только квадратные метры: объём ячеек, ставку за куб, заполнение и срок выхода на него.
- Сильная сторона модели: много мелких арендаторов и частая индексация. Слабая: заполнение занимает месяцы, а доход зависит от работы оператора.
- Это арендный бизнес, а не вклад. Доход никто не гарантирует.
Как работает бизнес на кладовках
Собственник покупает помещение, делит его на ячейки и сдаёт их помесячно. Хранят сезонные вещи, шины, товар небольших магазинов. По опросу «Авито», который в октябре 2026 года приводил Retail.ru, 9 из 10 россиян держат дома вещи, которыми не пользовались больше года.
Сайтом, договорами, доступом и рекламой занимается оператор. Поэтому своих сотрудников на объекте нет. Для Академии кладовка остаётся готовым арендным бизнесом (ГАБ): помещение в собственности, которое приносит аренду.
«То есть мы покупаем метры, создаем денежные потоки, то есть мы изначально делаем готовые арендные бизнесы»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 7 мая 2026 года
Что считать до покупки
- Боксография. Так называют план нарезки ячеек. От него зависит, сколько кубов можно сдать и хватит ли мелких ячеек.
- Цена покупки. Дешёвый метр не значит дешёвый проект: при покупке за 10 тысяч за м² ещё до 40 тысяч может уйти на демонтаж и ремонт.
- Заполнение. Операторы часто закладывают 90%. В эфире июня 2026 года из опыта владения советовали считать 80%, а срок заполнения брать с запасом: 18 месяцев вместо 12–14.
- Комиссия и стартовый взнос оператора. Сравнивайте итоговый бюджет проекта, а не отдельную строку.
- Расходы собственника. Коммунальные платежи, интернет, видеонаблюдение, налог.
Условный пример, не обещание: 300 кубов × 600 ₽ × 80% заполнения = 144 тысячи рублей в месяц до комиссии, расходов и налога. Свои цифры проверьте в калькуляторе.
«Любая финансовая модель – это прогнозный взгляд в будущее»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 2 июня 2026 года
Чем модель отличается от магазина в помещении
Главное отличие: арендаторов много. Съезд одного клиента почти не заметен, а сеть, съехав, оставляет помещение пустым.
«Нет зависимости от этого одного арендатора, который вдруг съехал»
Сергей Макаров, резидент Академии ГАБ, эфир 14 мая 2026 года
Второе отличие: цену можно поднимать часто и понемногу. Платёж маленький: у одного из операторов в мае 2026 года он был в среднем около 3,8 тысячи рублей за ячейку. В разборе кладовки в августе 2026 года резиденты закладывали индексацию 10% в год. На сколько вырастет цена на вашем объекте, зависит от спроса и конкурентов рядом. Мелкие ячейки индексировать легче, чем крупные.
Магазину нужен зал, разгрузка, первая линия. Кладовке этого не нужно, поэтому подходят подвалы, цоколи и помещения в глубине квартала. Важнее, сколько людей живёт рядом и удобно ли подъехать.
Кто операторы на рынке
| Оператор | Что рассказывали в эфирах Академии в 2026 году |
|---|---|
| Складно | Описывает себя как IT-оператора, работает прежде всего в Москве и Петербурге. Клиенты платят по подписке, средний срок клиента на конец 2025 года 24 месяца. |
| Кладовкин | Работает прежде всего в Москве и Петербурге, развивается в регионах. Электронные замки встроены в двери ячеек. На август 2026 года без стартового взноса. |
| МегаСклад | В мае 2026 года больше 40 объектов и ближе к 50 вместе с теми, что в ремонте. Многие открыты с резидентами Академии. |
| Полный порядок | Модель управляющей компании: оплаты идут собственнику, а с них платится комиссия. На июнь 2026 года комиссия от 20 до 10%: чем больше сборы объекта, тем меньше процент. Стартовый взнос 2 850 ₽ за м². |
Важная оговорка. С «Полным порядком» и МегаСкладом команда Академии связана напрямую, поэтому наш взгляд не посторонний. Условия операторов меняются: перед сделкой запросите действующий договор. Посмотрите, что входит в комиссию, кто платит за рекламу и проектирование, что будет при смене собственника. Стартовый взнос у разных операторов, по наблюдениям Дмитрия Новикова на июнь 2026 года, был от 3 до 6 тысяч рублей за м².
Риски кладовок
- Медленный старт. Пока ячейки заполняются, денег меньше плана, а расходы уже есть.
- Конкуренты рядом. В одном районе могут работать два и три оператора, и начальная ставка тогда ниже.
- Пожарные требования. Ширина проёмов и проходов зависит от того, сколько людей может находиться внутри. В разборе апреля 2026 года называли вилку от 0,7 до 1,2 метра. Планировку проверяйте до стройки.
- Управляющая компания дома и жильцы. Подвал связан с общими сетями дома. Прорыв трубы для подвала обычное дело, поэтому проверьте трубы и страховку.
- Разрешения. В Москве по одной из кладовых выносили предписание о сносе. Проверяйте права на помещение и его назначение с юристом.
- Оператор. Если управляющая компания уйдёт с рынка или вы разойдётесь, нужно понимать, как передать клиентов и данные новому оператору.
- Налог. Когда оплаты идут на собственника, порядок учёта стоит заранее обсудить с бухгалтером.
Как продать кладовку и что дальше
Покупатель смотрит не на стены, а на денежный поток: заполнение, историю оплат, индексацию, договор с оператором. Поэтому продавать проще объект, который уже заполнен и работает несколько месяцев. Заранее выясните, как оператор переводит договор на нового собственника: при смене владельца может быть плата. Большое помещение выгодно разделить на части: так его смогут купить инвесторы с меньшей суммой.
Если кладовки ещё не ваш формат, начните с основ: что такое готовый арендный бизнес. Затем посмотрите объекты в каталоге. Разобрать свой проект с наставниками можно в клубе Академии. Доходность от 15% годовых для Академии ориентир, а не обещание: итог зависит от объекта, цены и договора.
Свежие новости по теме
9 из 10 россиян хранят дома вещи, которыми не пользовались больше года. Вот откуда спрос на кладовки«Авито» опросил 10 тыс. человек. Почти у всех дома лежит то, что «ещё пригодится». Retail.ru, 30.10.2026.77,9 млрд ₽ — в 4,2 раза больше, чем год назад. Паевые фонды пересели со складов на офисы МосквыЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд: много инвесторов скидываются, а управляющая компания покупает на эти деньги недвижимость и раздаёт доход от аренды. Раньше такие фонды больше всего любили склады. Теперь — офисы. Arendator.ru рассказал об этом 27.10.2026 со ссылкой на IPG.Estate.Свободно всего 1,6% — а аренда дешевеет. Странный рынок складов ПетербургаОбычно, когда пустых площадей почти нет, аренда растёт. На складах класса А в Петербурге сейчас наоборот. По данным CORE.XP, ставка снижается второй квартал подряд. Пишет Retail.ru.Склады пустеют — и тут Wildberries говорит: «Несите предложения»27 октября Wildberries (группа RWB) открыла онлайн-сервис, где владельцы складов по всей России могут предложить свои площади. Условия: от 10 тыс. м² и только долгосрочная аренда. Склады пойдут под сортировку посылок или под логистические узлы — компании нужны мощности на сезонные пики.Было 1 млн ₽ — стало 50 млн. Страховка склада за год подорожала в 13–20 разВладельцы складов получили новую статью расходов, которой год назад почти не было. Главная причина — риск повреждения зданий беспилотниками. Исследование «Полис.онлайн» и ЗПИФ «Рентал про» пересказали «Ведомости».Было 1 млн ₽ — стало 40 млн. Страховка складов за год подорожала в 13–20 разНеожиданная статья расходов, о которой раньше владельцы складов почти не думали. Теперь она съедает доход целиком.Вопросы и ответы
Сколько можно заработать на кладовках?
Зависит от объёма ячеек, ставки за куб, заполнения, комиссии и расходов. В регионах на июнь 2026 года ориентир был 400–900 ₽ за куб в месяц. Гарантированного дохода нет, поэтому считайте консервативно: заполнение 80% и запас по сроку.
Что такое боксография?
Это план нарезки помещения на ячейки: сколько их, какого объёма, как идут проходы. Хорошая боксография даёт больше кубов и нужных размеров, поэтому прямо влияет на доход.
Какое помещение подходит под кладовки?
Подвалы, цоколи и первые этажи рядом с плотной жилой застройкой. Важны высота, удобный подъезд, проёмы и состояние сетей.
Нужен ли оператор?
Можно работать самому, но тогда на вас реклама, договоры, доступ и поддержка клиентов. Оператор забирает это на себя за комиссию. Условия у всех разные.
Сколько времени заполняется кладовка?
Операторы обычно называют 12–14 месяцев. Резиденты советуют закладывать 18 месяцев: срок зависит от локации, рекламы и конкурентов.
Можно ли продать бизнес на кладовках?
Да, такие объекты продают вместе с договором оператора и денежным потоком. Покупателю важны заполнение и индексация, а вам важно заранее знать порядок смены собственника.