Субаренда как бизнес: чем отличается от готового арендного бизнеса и что выбрать
Субаренда позволяет зарабатывать на недвижимости без покупки стен. Это настоящий бизнес со своими сильными сторонами и рисками. Разберём его на опыте практиков и сравним с владением готовым арендным бизнесом.
Коротко
- Субаренда: вы снимаете помещение у собственника и пересдаёте дороже, часто делите его на части.
- Готовый арендный бизнес (ГАБ): вы покупаете помещение с арендатором и получаете аренду как собственник.
- Субаренда требует меньше денег и окупается быстрее, но это операционный бизнес, и он держится на договоре с собственником.
- ГАБ дороже на входе, зато у вас остаётся актив, который можно продать.
Что такое субаренда
Субаренда — это когда арендатор сдаёт снятое помещение другому арендатору. Заработок появляется на разнице: например, взяли 200 м² за 500 тысяч в месяц, разделили на отделы и пересдали за 1 млн. Наценка возникает потому, что маленькому бизнесу нужно 10–20 м², а снимать 200 м² и управлять ими ему незачем.
По закону сдавать помещение в субаренду можно с согласия арендодателя (статья 615 Гражданского кодекса). Договор субаренды не может быть длиннее основного договора аренды, а перед собственником по-прежнему отвечает арендатор. Если основной договор прекращается досрочно, по общему правилу прекращается и субаренда (статья 618). Поэтому право на субаренду и условия расторжения стоит проверять в первую очередь, а договор лучше показать юристу.
Как зарабатывают на субаренде
- Гастроном. Зал 200–250 м² с отделами, примерно 10 арендаторов. Самый популярный формат, на проходы уходит около 20% площади.
- Один крупный субарендатор. Помещение целиком пересдают одному арендатору по более высокой ставке.
- Сеть как якорь. Федеральная сеть платит скромнее, зато даёт стабильность и трафик отделам рядом.
- Деловой центр. Большое помещение делят на маленькие кабинеты для предпринимателей и услуг. Чем меньше помещение, тем дороже квадратный метр.
Этой темой в Академии делились практики рынка: сооснователи компании DS Retail Кирилл и Михаил, у которых на январь 2025 года было около 40 объектов в управлении, и Станислав Ли, который делает деловые центры в Петербурге.
Сколько стоит и за сколько окупается
| Срок договора с собственником | Цена бизнеса |
|---|---|
| 5 лет | 18 месяцев прибыли |
| 7 лет | 20 месяцев прибыли |
| 10 лет | 24 месяца прибыли |
Это средний рынок Москвы на январь 2025 года по словам DS Retail. Например, бизнес с прибылью 500 тысяч в месяц и договором на 7 лет стоил около 10 млн ₽. В другие годы и в других городах цифры другие: в 2024 году на рынке называли 30 месяцев и больше, в августе 2025 года 22–24 месяца.
Важная оговорка: окупаемость субаренды считают от прибыли бизнеса, а окупаемость ГАБ от арендной платы. Сравнивать месяцы с годами напрямую нельзя: в первом случае вы покупаете поток на срок договора, во втором ещё и актив.
Сильные стороны субаренды
- Вход ниже. Не нужно платить за стены, на старте хватает денег на ремонт и запуск или на покупку действующего бизнеса.
- Быстрая окупаемость. Деньги возвращаются за годы, а не за десятилетия.
- Прибыль можно наращивать. Заменить слабого арендатора, поднять ставку. В одном из случаев отдел за 150–200 тысяч заменили аптекой за 350 тысяч в первый год.
- Много мелких арендаторов. В начале пандемии у Станислава Ли было 76 кабинетов, а скидка понадобилась только шести субарендаторам.
- Работают сложные помещения. Подвалы и дворы, которые целиком сдать трудно, сдаются маленькими частями.
- Шаг к выкупу. Если поток уже собран, а объект можно выкупить, субаренда становится дорогой к собственности.
Слабые стороны субаренды
«Субарендный бизнес это все-таки не совсем про пассивный доход без грамотного управления»
Кирилл, сооснователь DS Retail, эфир 2025 года
- Это операционный бизнес. Нужны люди на объекте, поиск арендаторов, сбор оплат. В DS Retail один управляющий ведёт 4–6 объектов.
- Поток неровный. В первый год бывают съезды и замены, ко второму году обычно выравнивается.
- Аренду собственнику платите всегда. Пустое помещение быстро превращается в платёж из своих денег.
- Всё держится на чужом договоре. От срока договора с собственником зависит и цена бизнеса, и его жизнь.
- Съезд крупного арендатора бьёт по всей экономике. Запас прибыли должен покрывать такой случай.
- Федеральные сети заходят не всегда. У части сетей жёсткие правила к субаренде: одни на неё не идут, другие требуют отдельных согласований.
- Продать сложнее. Покупателю нужно разобраться в цепочке «собственник, арендатор, юрлицо, субарендаторы».
«Гарантию, естественно, по понятным причинам мы не даем. Потому что есть фактор влияния третьих лиц, субарендаторов, процентной ставки»
Сооснователь DS Retail, эфир 2025 года
Субаренда и готовый арендный бизнес: сравнение
| Субаренда | Готовый арендный бизнес | |
|---|---|---|
| Что покупаете | Действующий бизнес и право пользования | Помещение в собственности и договор с арендатором |
| Вход | Ниже: например, 7,5–25 млн ₽ за готовый бизнес в Москве в 2025 году | Выше: цена стен и арендного потока |
| Окупаемость | Примерно 2–3 года от прибыли | Годы от арендной платы, ориентир Академии от 15% годовых в регионах |
| Участие | Постоянное управление или доля управляющей компании | Меньше, но совсем без внимания не бывает |
| Арендаторы | Часто много малых | Обычно один или несколько крупных |
| Зависимость | От собственника и субарендаторов | От арендатора и локации |
| Что остаётся в конце | Бизнес живёт, пока действует договор | Актив, который можно сдать заново или продать |
| Сделка | Продажа бизнеса или юрлица, проверка цепочки договоров | Одно регистрационное действие: переход права собственности |
«Но в нашем случае мы в аренду брали, в субаренду сдавали, соответственно, у нас результаты в 2 раза хуже были»
Станислав Ли, эфир 2025 года, сравнивая свой проект с тем, как было бы у собственника
Заметная тенденция: практики со временем приходят к собственности. Станислав Ли стал предлагать деловые центры в покупку инвесторам: один такой объект, купленный с торгов и отремонтированный, потребовал 13,5 млн ₽ с окупаемостью 5,5–5,6 года. DS Retail тоже занялись готовым арендным бизнесом.
Что проверить перед покупкой субарендного бизнеса
- Основной договор аренды: срок, право на субаренду, условия расторжения, индексацию.
- Договоры субаренды: сроки, ставки, кто и как может выйти.
- Реальные поступления: выписка или сверка, а не только таблица доходов.
- Юрлицо: долги, налоги, кто владелец.
- Запас: что будет с прибылью, если уйдёт самый крупный арендатор.
- Управление: кто ведёт объект и сколько это стоит.
Когда что разумнее
| Ситуация | Разумнее |
|---|---|
| Нужен денежный поток и есть готовность управлять | Субаренда |
| Денег меньше, чем стоит помещение с арендатором | Субаренда |
| Есть локация с большой разницей ставок и понятными арендаторами | Субаренда |
| Цель — сохранить и нарастить капитал | ГАБ |
| Хочется актив, который можно продать через годы | ГАБ |
| Мало времени на операционку | ГАБ |
Вопросы и ответы
Что такое субаренда простыми словами?
Арендатор сдаёт снятое помещение или его часть другому арендатору. С собственником он остаётся связан своим договором и отвечает перед ним.
Нужно ли согласие собственника на субаренду?
По статье 615 Гражданского кодекса сдавать имущество в субаренду можно с согласия арендодателя. Условия лучше прописать в договоре аренды заранее.
Что будет с субарендой, если основной договор расторгнут?
По общему правилу статьи 618 Гражданского кодекса досрочное прекращение договора аренды прекращает и субаренду. Субарендатор вправе заключить договор на оставшийся срок субаренды на прежних условиях, если договор аренды не предусматривает иного. Детали стоит обсудить с юристом.
Сколько можно заработать на субаренде?
Практики заходят в проекты с наценкой над арендой от 50%, а готовый бизнес в Москве в 2025 году продавался за 18–36 месяцев прибыли. Результат зависит от локации, заполняемости и управления, гарантий здесь нет.
Субаренда это пассивный доход?
Практики предупреждают, что без грамотного управления нет. Нужно искать арендаторов, собирать платежи и решать вопросы на объекте, либо отдавать часть прибыли управляющей компании.
Что лучше: субаренда или готовый арендный бизнес?
Субаренда подходит, когда денег меньше и вы готовы управлять. ГАБ подходит, когда важен актив в собственности и меньшее участие. Оба пути рабочие.