Строительство готового арендного бизнеса: как построить магазин под федеральную сеть
Готового помещения с нужной площадью и парковкой часто просто нет. Тогда объект строят с нуля: от участка до открытия магазина. Рассказываем, как это устроено, на опыте резидентов Академии ГАБ, с цифрами и рисками.
Коротко
- Порядок такой: сначала локация и подтверждённый арендатор, потом стройка.
- Резиденты называли 40–80 тыс. ₽ за м² в Подмосковье весной 2026 года, от коробки до «под ключ».
- От покупки земли до первой аренды обычно 6–12 месяцев, иногда до двух лет.
- Запас к расчётному бюджету: 10%. Ни один документ не гарантирует, что сеть заедет.
- Стройка подходит не всем: часто проще купить готовый объект.
Что значит построить готовый арендный бизнес
Готовый арендный бизнес, или ГАБ, это коммерческое помещение в собственности с арендатором, чаще всего федеральной сетью. Обычно такой объект покупают. Но подходящих помещений на рынке становится меньше, а сетям бывает нужно 500 м² там, где свободно только 150. Поэтому часть инвесторов строит здание сама, сразу под требования арендатора.
«Мы не проектируем просто здание, а мы проектируем доходность»
Артём Запятецкий, лидер десятки по стройке ГАБ, эфир 2026 года
Главное правило у всех, кто этим занимается, одно:
«Мы находим сначала локацию, закрепляем арендатора, только после этого строим и сдаем»
Артём Запятецкий
Этапы строительства
- Поиск земли. Артём Запятецкий выделяет 8 каналов: запрос самой сети, участки рядом с успешными точками, муниципальные торги, неликвиды в густонаселённых местах, анализ тепловых карт, банкротные и арестные торги, площадки объявлений, партнёры со своими участками.
- Проверка участка. Выписки, ограничения, градостроительные документы, генплан. Большинство вариантов отсеивается на этом шаге, и основная работа с рисками идёт до покупки.
- Подтверждение сети. Сначала письменный интерес, затем договор аренды будущей недвижимости, ДАБН: собственник обязуется построить, сеть обязуется арендовать. Согласование сети живёт ограниченное время, у «Чижика» 6 месяцев, поэтому сроки стройки нужно закладывать заранее.
- Финансовая модель. Считают арендную плату и от неё бюджет. Капитал заходит, когда участок проверен и договор с сетью есть.
- Проект. Конструктив, работа крана, опалубка, порядок работ определяют экономику заранее. Хорошо работает здание без общих коридоров: у каждого арендатора свой вход, и части можно потом продавать отдельно.
- Разрешения и примыкание. Разрешение на строительство, съезд с дороги, ввод в эксплуатацию. Скорость здесь зависит от знания местных порядков, поэтому команды работают в узкой географии.
- Подключения. Техусловия влияют на бюджет. Льготное подключение до 150 кВт резиденты называли примерно в 100 тысяч рублей, а на больших мощностях суммы бывают совсем другие.
- Подрядчик. Сначала правильный конструктив, потом тендер. Свои закупки материалов рядом с генподрядом, по опыту Данила Васюкова, дают ещё 10–15% экономии.
- Ввод и передача сети. Состояние объекта фиксируют актом, фото и видео, объект страхуют.
- Дозаселение и выход. Остаток площадей сдают другим арендаторам. Дальше объект оставляют себе или продают как здание с договором и историей платежей.
Сколько стоит построить магазин
«Все очень сложно сказать, сколько стоит строительство здания, потому что все равно каждый проект уникальный»
Данил Васюков, эфир 2025 года
| Что | Сумма | Кто и когда |
|---|---|---|
| Коробка, Подмосковье | 35–40 тыс. ₽/м² | Артём Запятецкий, март 2026 |
| От коробки до «под ключ», Подмосковье | 40–80 тыс. ₽/м² | Эфир Академии, март 2026 |
| Коробка, введённый объект 740 м² | 27 тыс. ₽/м² | Данил Васюков, июль 2025 |
| Всё вместе с землёй и сетями, здание под «Чижик» | 60 тыс. ₽/м² | Данил Васюков, июль 2025 |
| План: Прокопьевск, 940 м² | 49–50 млн ₽ | Данил Васюков, январь 2026 |
| План: Тобольск, 412 м² | 29 млн ₽: земля 4, сопровождение 4, стройка 21 | Андрей Турок, июль 2026 |
База у цифр разная, сравнивать их напрямую нельзя: где-то есть земля и сети, где-то только коробка. Цены к тому же меняются. Отдельная статья неопределённости — инженерные сети. Похожие подключения в двух городах Подмосковья вышли примерно в 300 тысяч и почти в 10 млн ₽.
Запас: Артём Запятецкий закладывает 10% сверху к расчёту.
«Прямые затраты не всегда определяют стоимость объекта. Чаще всего косвенные выбивают его из бюджета»
Артём Запятецкий
Сколько времени занимает
Разница объясняется географией, зимой и точкой отсчёта. Цель по окупаемости у команды Запятецкого при создании объекта 5–6 лет. Это расчёт на входе в проект, а не обещание: налоги, срок стройки и расходы команды в него обычно не входят. Быстрой продажи ждать не стоит: на перепродажу за 10–12 месяцев рассчитывать нельзя, разумный горизонт 3–5 лет.
Риски и как их снижают
«И честно, на сегодняшний день ни один из юридических документов не дает гарантию того, что у вас федерал заедет»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 2026 года
| Риск | Что делают |
|---|---|
| Сеть не заходит в построенное здание | Подтверждают спрос до покупки земли, подписывают ДАБН, держат запасных арендаторов |
| Истекло согласование за время стройки | Закладывают срок, идут на повторный комитет сети |
| Сюрпризы участка и грунта | Проверка до покупки, статистика геологии района, запас 10% |
| Подключения дороже плана | Заранее берут техусловия, считают расстояние и автономные варианты |
| Не вводится в эксплуатацию | Работают там, где понятен порядок, заранее готовят документы |
| Подрядчик или партнёр не тянет | Заранее думают о замене: в Анжеро-Судженске объект забрали и достроили сами |
| Объект трудно продать | Держат запас в цене и готовы сдавать объект 3–5 лет |
| Пожар, потоп, ущерб | Страховка объекта и ответственности, акт передачи с фото и видео |
«Надо стараться максимально выбирать такие места, где у тебя есть вариант B и C»
Данил Васюков, эфир 2025 года
«Здесь на 100% высчитать нельзя, с учетом того, что ты пока не начнешь копать, не всегда понимаешь, что там внутри. Сюрпризов с участками бывает крайне много»
Артём Запятецкий
Стройка или покупка готового объекта
| Строить | Покупать готовое | |
|---|---|---|
| Метр | В Подмосковье может выйти дешевле рынка. В регионах строить часто дороже, чем купить | Цена рынка. В регионах бывает ниже стоимости стройки |
| Здание | Новое, под нужных арендаторов, без общих коридоров | Какое есть, зато работает |
| Арендатор | Договорённость на будущее | Уже платит |
| Срок | От полугода до двух лет без дохода | Аренда идёт сразу после сделки |
| Команда | Нужна своя: земля, право, стройка, развитие | Нужна проверка объекта |
| Цена ошибки | Может стоить миллионы | Обычно ниже, но есть риски договора и локации |
Резидент Алексей Беляков посчитал так: окупаемость 6 лет плюс год риска и стройки дают около 7 лет, а рядом продавалась готовая «Пятёрочка» за 7,5 лет. Дмитрий Новиков сам объекты не строит и покупает готовые. Данил Васюков в 2025 году говорил, что покупка недооценённого объекта интереснее, а стройка идёт параллельно, потому что таких объектов мало. И ещё одна его мысль: один объект команду не окупает, нужно 2–5 проектов в год.
Опыт резидентов Академии
Данил Васюков
Наставник Академии. 13 лет работал в сети «Мария-Ра», дошёл до директора по развитию и директора филиалов, в его опыте открытие более 300 магазинов. Самостоятельно в нише с 2017 года, по его словам, более 20 объектов, около 90% из них супермаркеты. Строит быстровозводимые здания 500–1200 м² в Кемеровской области и Красноярске.
- Анжеро-Судженск, 1000 м². Участок собрали из трёх участков бывшего садового товарищества и сменили назначение на торговлю. Партнёр-застройщик остановился после фундамента и каркаса, объект стоял больше года, Данил договорился, забрал его и достроил. За это время согласования сетей пришлось проходить заново. «Пятёрочка» и «Чижик» открылись в июне 2026 года.
- Новокузнецк, 700 м². Здание с нуля, начали в 2024 году, завершили в 2025-м. «Чижик», аптека и другие арендаторы.
- Прокопьевск, 940 м². На январь 2026 года: участок в аренде с аукциона, разрешение получено, стройка не начата. Для защиты инвестора планировалось после фундамента регистрировать объект незавершённого строительства и оформлять долю на инвестора.
«Но это всегда инвестпроект, здесь всегда есть определенная зона неопределенности»
Данил Васюков, эфир 2026 года
Артём Запятецкий
Лидер десятки по созданию отдельно стоящих зданий с нуля под федеральных арендаторов в Подмосковье. Занимается строительством почти всю жизнь, муниципальными торгами более 5 лет. Десятка в Академии — это рабочая группа резидентов вокруг одной задачи.
- Подольский район Московской области, 650 м². Участок 18 соток с торгов, вместе с партнёром. Проект и разрешение заняли чуть больше двух месяцев, стройка три месяца, всего около восьми месяцев работ. «Пятёрочка» на 400 м² работает, ещё 250 м² на март 2026 года были свободны. Ещё два проекта на сентябрь 2026 года в работе.
Константин Васильев
Наставник Академии из Новосибирска. Более четырёх лет развивал федеральную сеть «Доброцен», прошёл путь до директора департамента развития, на его счету около сотни магазинов формата 1000 м². Среди 12 сделок 2025 года у него два проекта с «Пятёрочкой», созданных с нуля.
«Два проекта мы построили и ввели в эксплуатацию с нуля»
Константин Васильев, эфир 2025 года
Свежие новости по теме
Офисов построили почти вдвое больше, а снимать стали на 21% меньше. Кто будет платить за пустые этажи?30 октября Nikoliers и CMWP подвели итоги девяти месяцев 2026 года на офисном рынке Москвы. Картина как ножницы: стройка резко вверх, спрос вниз.Номер в отеле — как квартира в новостройке. Государство хочет продавать гостиницы по долевке17 октября Минэкономразвития предложило продавать номера в строящихся отелях от трёх звёзд по ДДУ — договору долевого участия, как квартиры в новостройках, с деньгами на эскроу-счёте. 22 октября Сбер заявил, что разработает механизм для денег граждан в отелях. Пока это предложение, а не закон.Торговые центры Москвы теперь строят… застройщики квартирРаньше ТЦ строили профильные девелоперы торговой недвижимости. Теперь основную часть новых торговых центров в Москве возводят те, кто строит жильё. И делают это не ради аренды.Вопросы и ответы
Что такое ДАБН?
Договор аренды будущей недвижимости. Собственник обязуется построить здание, сеть обязуется его арендовать. Документ снижает риск, но полной гарантии заезда сети не даёт.
Сколько стоит построить магазин под сеть?
Резиденты Академии называли 40–80 тыс. ₽ за м² в Подмосковье в марте 2026 года, от коробки до «под ключ». В Сибири в 2025 году здание под «Чижик» со всем вместе вышло в 60 тыс. ₽ за м². Каждый проект считают отдельно.
Сколько времени занимает стройка?
От первого платежа за землю до первой аренды обычно 6–12 месяцев. С покупкой земли и в сложных условиях цикл может занять до двух лет.
Нужно ли искать арендатора до стройки?
Да. Сначала подтверждают спрос сети и подписывают договор, потом строят. Без арендатора построенное здание может долго стоять пустым.
Что выгоднее: строить или покупать готовое?
Зависит от региона и команды. В Подмосковье стройка может выйти дешевле рынка, в регионах часто наоборот. Новичку обычно проще начать с покупки готового объекта.
Какой запас закладывать к бюджету стройки?
Артём Запятецкий закладывает 10% сверху к расчёту. Точность бюджета дополнительно зависит от проектных решений и опыта прошлых объектов.