Готовый арендный бизнес: что это, как считать и как купить в Москве, Петербурге и регионах
Готовый арендный бизнес покупают ради арендной платы: помещение уже сдано, договор подписан, деньги приходят каждый месяц. Разберём, из чего он состоит, как посчитать доход и налоги, как проходит покупка и где у этого пути слабые места.
Коротко
- Готовый арендный бизнес (ГАБ): помещение в собственности, федеральный арендатор и долгий договор аренды.
- Главные цифры: МАП (месячная арендная плата), окупаемость и чистый доход после налогов и расходов.
- В Москве окупаемость дольше, а вход дороже, в регионах наоборот. Ориентир Академии: от 15% годовых, это не обещание.
- Минусы есть: арендатор может съехать или попросить снизить ставку, а продажа в 2026 году идёт небыстро.
- Начинать стоит только со свободных денег и с проверки договора и документов.
Что такое готовый арендный бизнес
Арендный бизнес это заработок на сдаче недвижимости. Готовым его называют, когда всё уже собрано: помещение куплено, арендатор работает и платит. Покупатель получает не просто метры, а договор и денежный поток.
«Готовый арендный бизнес, там три фактора. Помещение в собственности, федеральный арендатор, долгосрочный договор аренды»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 2026 года
Если одного пункта нет, это другая модель. Снятое и пересданное помещение называют субарендой. Здание с нуля под сеть это строительство ГАБ. С привычной покупкой жилья мы сравнили ГАБ на отдельной странице. Все эти пути рабочие, они просто решают разные задачи.
Из чего состоит ГАБ
- Помещение. Магазин на первом этаже или отдельное здание, оформленное в собственность.
- Арендатор. Чаще всего федеральная сеть: продукты, аптека, пункт выдачи заказов.
- Договор. Срок, ставка, индексация (ежегодное повышение аренды) и условия выхода арендатора. В примерах из эфиров индексация составляла 3–7% в год.
- Локация. Люди рядом, подъезд, соседи и конкуренты. От неё зависит, останется ли арендатор и кто придёт следующим.
- Документы. Выписка из реестра, техпаспорт, договоры на коммунальные услуги, справки об отсутствии долгов.
Как считать: МАП, окупаемость, доходность
МАП это месячная арендная плата. От неё считается всё остальное. Окупаемость: цена покупки, делённая на аренду за год. Доходность: аренда за год, делённая на цену, в процентах. Участники рынка часто называют цену прямо в МАП: «80 МАП» значит, что объект стоит как 80 месяцев аренды.
| Условный пример | Цифра |
|---|---|
| Цена объекта | 20 млн ₽ |
| МАП | 250 тыс. ₽, или 3 млн ₽ в год |
| Цена в МАП | 80 МАП |
| Доходность до налогов и расходов | 15% годовых, окупаемость 6,7 года |
| Налог 6% на упрощённой системе | 180 тыс. ₽ в год |
| Налог на имущество, для примера | 150 тыс. ₽ в год |
| Остаётся | 2,67 млн ₽ в год: 13,35% годовых, окупаемость 7,5 года |
Смотрите, какой МАП вам называют. Если из него ещё нужно платить коммунальные услуги, чистая цифра будет ниже. Закладывайте и простой: месяцы без арендатора. Свой объект удобно проверить в калькуляторе доходности.
Какие налоги платит владелец
| Кто или что | Как устроено на ноябрь 2026 года |
|---|---|
| Физическое лицо | НДФЛ с аренды от 13%. Самозанятым сдавать нежилые помещения нельзя (статья 6 закона № 422-ФЗ) |
| ИП на упрощённой системе | 6% с дохода, в ряде регионов ставка другая. В эфире Академии в июле 2026 года этот режим назвали основным в практике резидентов |
| НДС | На упрощённой системе появляется при доходе выше 20 млн ₽ в 2026 году, обычно ставка 5% или 7% |
| Налог на имущество | Считается от кадастровой стоимости. Для объектов из регионального перечня ставка у физических лиц до 2% (статья 406 НК РФ) |
Правила менялись в 2026 году и зависят от региона. Перед покупкой посчитайте свой случай с бухгалтером, особенно если объект потом будете продавать.
Москва, Петербург и регионы
| Что известно | Источник | |
|---|---|---|
| Москва | Стрит-ритейл, то есть магазины на первых этажах, с арендатором: 8–13% годовых, окупаемость 7–9 лет. Порог входа от 15–30 млн ₽ | Оценки застройщика Dar и экспертов, октябрь 2026 |
| Москва, «Пятёрочка» | На вторичном рынке 10–11 лет окупаемости, в новостройках называют и 13–14 лет | Эфиры Академии, май и август 2026 |
| Петербург | В торговую недвижимость за 9 месяцев вложили меньше 1 млрд ₽, одна сделка. Покупатель может торговаться | IBC Real Estate, октябрь 2026 |
| Регионы | Небольшие объекты от 5–10 млн ₽. Окупаемость на рынке 7–7,5 года, по наблюдению Данила Васюкова. Ориентир Академии от 15% годовых | Эфиры Академии, январь 2026 |
Столицы дают большой круг покупателей и знакомый рынок, регионы больше аренды на вложенный рубль. Но в маленьком городе меньше запасных арендаторов и покупателей. Цифры по Петербургу и оценки по Москве есть в новостях портала.
Как купить готовый арендный бизнес
- Определите сумму и цель. Ежемесячный доход или рост капитала, свои деньги или кредит.
- Соберите варианты. Каталог Академии, площадки объявлений, агенты. Часть объектов продаётся закрыто, без публикации.
- Посчитайте на салфетке. Быстрый расчёт по МАП, цене и расходам отсеивает слабое сразу.
- Проверьте договор, арендатора и локацию. Подробный список на странице «Помещение с арендатором».
- Проверьте документы и продавца. Правовое заключение юриста, по словам Дмитрия Новикова в августе 2026 года, стоит примерно 50–200 тыс. ₽.
- Торгуйтесь. По наблюдениям Дмитрия Новикова в июне 2026 года, от стартовой цены удаётся уторговать в среднем 10–30%. Это зависит от объекта.
- Проведите сделку. Её можно сделать и дистанционно: через МФЦ, сервисы банков, нотариуса.
«Когда мы покупаем готовый арендный бизнес, мы совершаем одно регистрационное действие. Регистрация перехода права собственности»
Дмитрий Новиков, эфир 2026 года
Риски и минусы
«Федеральные арендаторы иногда съезжают. Не ежедневно, не ежечасно, но иногда бывает такое»
Дмитрий Новиков, эфир 2026 года
- Съезд. По наблюдениям Дмитрия Новикова в июле 2026 года, сеть обычно может уйти, предупредив за 1–3 месяца. Долгий срок договора не значит, что арендатор останется на весь срок.
- Снижение ставки. Сети просят уменьшить аренду. Если ставка падает на 10%, в условном примере объект за 60 млн ₽ начинает стоить около 54 млн ₽.
- Конкурент рядом. Новый магазин может забрать покупателей даже в хорошей локации.
- Продажа. Покупателей меньше, чем у квартир. В августе 2026 года Дмитрий Новиков говорил, что объекты сейчас продаются тяжело у всех.
- Вклад. На октябрь 2026 года лучший вклад в крупных банках давал 13,06% при ключевой ставке 14%. Объект должен выигрывать у него с учётом всех рисков.
- Участие. Аварии, продление, сверки: совсем без внимания объект не живёт.
С чего начать
«Инвестировать нужно только свободный капитал, свободные деньги»
Дмитрий Новиков, эфир 2026 года
- Оставьте подушку безопасности и посчитайте, какую сумму готовы не трогать годами.
- Посмотрите на реальные цены в каталоге и прогоните пару объектов через калькулятор.
- Сравните варианты: какие бывают виды коммерческой недвижимости и что они приносят.
- Разберите первый объект с теми, кто уже покупал. Этим занимаются резиденты и наставники в клубе Академии.
Вопросы и ответы
Что такое ГАБ простыми словами?
Готовый арендный бизнес: коммерческое помещение в собственности, которое уже сдано федеральному арендатору по долгому договору. Вы покупаете помещение вместе с арендной платой.
Что такое МАП?
Месячная арендная плата. Если умножить её на 12 и разделить цену объекта на результат, получится окупаемость в годах.
Сколько приносит готовый арендный бизнес?
Оценки по Москве на 2026 год: 8–13% годовых для стрит-ритейла с арендатором. Академия ориентируется на доходность от 15% годовых в регионах. Это ориентир, а не обещание: итог зависит от объекта, цены и договора.
Сколько денег нужно, чтобы купить ГАБ?
Небольшие объекты в регионах встречаются от 5–10 млн ₽, магазины сетей дороже. В Москве порог входа эксперты оценивали в 15–30 млн ₽ и выше.
Какие налоги платит владелец ГАБ?
Зависит от статуса: НДФЛ у физического лица, налог по упрощённой системе у ИП, а также налог на имущество. На упрощённой системе при доходе выше 20 млн ₽ в 2026 году появляется НДС. Свой случай стоит считать с бухгалтером.
Может ли доход от ГАБ пропасть?
Да. Арендатор может съехать или добиться снижения ставки, и тогда помещение придётся сдавать заново. Поэтому до покупки проверяют договор, локацию и то, кто сможет заехать вместо нынешнего арендатора.