Арендный бизнес с аптеками: что нужно знать про ГАБ с «Апрелем»
Аптека занимает небольшое помещение, открывается в малых городах и подписывает длинные договоры. Поэтому с неё часто начинают те, у кого нет бюджета на магазин сети. Разберём условия на примере «Апреля», сильные стороны и риски.
Коротко
- ГАБ с аптекой: небольшое помещение в собственности, которое снимает аптечная сеть.
- В примерах резидентов за 2026 год бюджет проекта в малых городах начинался примерно от 2,6 млн ₽.
- Договоры с «Апрелем» длинные, но с весны 2026 года индексация чаще идёт только по соглашению сторон.
- Главный минус объектов в малых городах: если аптека съедет, заменить её трудно.
Почему аптеки интересны собственнику
Готовый арендный бизнес (ГАБ) это коммерческое помещение в собственности с арендатором. Аптека подходит для него потому, что ей нужно немного площади: в разобранных проектах 2026 года это 40–60 м². А ещё она работает и там, куда крупный магазин не пойдёт.
«Апрель» в Академии выбирают прежде всего за масштаб. По расчёту Дмитрия Новикова, с марта 2025 по июнь 2026 года сеть открывала около 200 аптек в месяц. Чем больше открытий, тем больше шансов согласовать помещение. Сергей Коптяев добавляет ещё один плюс: помещение из любого региона можно отправить на общую почту и быстро получить ответ.
Сроки договоров и ставка
«Условно, договора длинные очень. 20, 25, 30 лет»
Сергей Коптяев, резидент Академии ГАБ, эфир 25 июня 2026 года
Для покупателя это выглядит как уверенность на десятилетия. Но длинный договор не равен обещанию, что аптека останется на весь срок: важно прочитать, как арендатор может из него выйти. Прежде чем считать поток на 25 лет, посмотрите, что будет, если аптека уйдёт раньше.
Ставки в малых городах в разобранных резидентами проектах на первую половину 2026 года были примерно 1,1–1,6 тысячи рублей за м² в месяц. По словам резидентов, это часто выше местного рынка, поэтому при замене арендатора такую ставку можно и не получить. Коммунальные платежи в примере января 2026 года платил арендатор, а собственнику оставались капремонт и налоги.
Что происходит с индексацией
Индексация это рост аренды по договору. Есть два вида. Односторонняя: ставка растёт сама по условиям договора. По соглашению сторон: арендатор должен каждый раз согласиться.
- Январь 2026 года. В проекте в Кировской области записали одностороннюю индексацию 10% раз в 4 года, а ремонт сделал «Апрель».
- Апрель 2026 года. Резиденты рассказали, что сеть изменила подход: односторонняя индексация будет встречаться редко, а ремонтом чаще занимается собственник.
- Что на практике. В сети резидентам говорили, что на индексацию можно рассчитывать, если настойчиво о ней просить. Как это работает, покажут ближайшие годы.
В эфире 23 октября 2026 года тему продолжили: покупка с индексацией, горизонт 3–5 лет, продление договора и лимит индексации. Поэтому считайте объект и без роста аренды. Если он интересен и так, индексация станет дополнением к плану, а не его опорой.
Маленький чек входа
| Проект резидентов | Бюджет | Аренда в месяц |
|---|---|---|
| Кировская область, 43 м², январь 2026 года | 3 млн ₽ | 50 тысяч рублей |
| Воркута, июнь 2026 года | 2,6 млн ₽ | 45 тысяч рублей, расчётная |
| Губаха, 40 м², июнь 2026 года | 3,7 млн ₽ | 50 тысяч рублей |
Это примеры, а не предложения: условия зависят от города, ремонта и договора. Дмитрий Хрупин, который занимается «Апрелем» с декабря 2025 года, делит такие проекты на два типа. В малых городах окупаемость 5,5–6,5 года. В крупных доходность ниже, зато проще перепродать или найти нового арендатора.
«Вход ниже, чек ниже, доходность выше, рисков больше»
Дмитрий Новиков, основатель Академии ГАБ, эфир 25 июня 2026 года
Маленький чек даёт ещё одну возможность: вместо одного объекта купить два или три в разных городах. Тогда съезд одного арендатора не остановит весь доход.
Риски: онлайн, ликвидность, конкуренты
- Ликвидность. Так называют возможность быстро продать объект. В городе на десятки тысяч жителей покупателей и новых арендаторов мало.
- Онлайн и доставка. В эфире сентября 2025 года резиденты обсуждали: для отпуска лекарств нужен фармацевт, поэтому доставка пока развивается медленнее обычной. Но правила могут измениться, и спрос может частично уйти в онлайн. Закладывайте это в срок владения. В эфире октября 2026 года риски онлайна и доставки разбирали отдельно.
- Плотность аптек. По данным RNC Pharma, в Москве на аптеку приходится около 2,3 тысячи жителей, на Кубани около 1,2 тысячи. Где тесно, новой точке придётся делить покупателей с соседями.
- Условия сети. Индексация и ремонт в 2026 году уже менялись, могут поменяться снова.
- Технические вопросы. Электрическая мощность, отдельный вход, перепланировка. В проекте в Кировской области мощность увеличивали до 15 кВт и закладывали на это два месяца.
Как выбрать объект и что дальше
- Определите цель: поток денег сейчас или удобная продажа потом.
- Посмотрите, сколько людей живёт рядом. В эфире Академии 2025 года ориентиром называли 1 200 домохозяйств на одну аптеку.
- Найдите рядом продуктовый магазин или другое место, куда люди ходят. Важна первая линия.
- Прочитайте договор: срок, выход арендатора, индексация, кто делает ремонт.
- Посчитайте, кто и за какую ставку заедет, если аптека уйдёт.
Узнайте больше о том, как устроен готовый арендный бизнес, посчитайте объект в калькуляторе и посмотрите каталог. Академия ориентируется на доходность от 15% годовых. Это ориентир, а не обещание: итог зависит от объекта и цены покупки.
Свежие новости по теме
В Москве одна аптека на 2,3 тыс. жителей, на Кубани — на 1,2 тыс. Где аптекам ещё есть куда растиАптека — один из самых желанных арендаторов для первого этажа: работает годами, платит стабильно, трафик есть всегда. Аналитики RNC Pharma посчитали, сколько аптек в России и где их уже «перебор». Данные привёл New Retail 26.10.2026.Вопросы и ответы
Сколько нужно денег на ГАБ с аптекой?
В разобранных резидентами проектах 2026 года в малых городах бюджет был около 2,6–3,7 млн ₽. В крупных городах цены заметно выше. Смотрите актуальные объекты в каталоге.
На какой срок «Апрель» подписывает договор?
По практике резидентов на 2026 год это 20, 25, а иногда и 30 лет. Но смотрите условия выхода арендатора: длинный срок не обещает, что аптека останется на весь договор.
Есть ли индексация аренды у аптек?
Бывает. С весны 2026 года в договорах с «Апрелем» она чаще идёт по соглашению сторон, а не автоматически. Считайте объект и без неё.
Что будет, если аптека съедет?
В малом городе заменить её трудно, а ставка нового арендатора может быть ниже. Это главная цена за короткую окупаемость. Снижает риск покупка в разных городах и запас по цене.
Заберёт ли онлайн спрос у аптек?
Часть спроса может уйти. В эфирах Академии это обсуждают как вопрос времени и правил, поэтому риск нужно учитывать при выборе срока владения. Точного прогноза нет.
Почему именно «Апрель», а не другие сети?
Эта сеть открывается быстро и по всей стране, так что шансов согласовать помещение больше. Но ГАБ бывает и с другими аптеками: резиденты разбирали, например, проекты с «Риглой». Сравнивайте конкретные условия.