Арендный бизнес с продуктовыми сетями: Пятёрочка, Магнит, Чижик и Монетка
Магазин у дома остаётся самым понятным арендатором для готового арендного бизнеса. Но для собственника сети отличаются: разный метраж, ремонт, ставка и процент от оборота. Сравним их и разберём, почему закрытие магазина надо учитывать заранее.
Коротко
- ГАБ с продуктовой сетью: помещение в собственности, которое снимает сеть по долгому договору.
- Аренда обычно состоит из фиксированной ставки и иногда процента от оборота магазина: платят то, что больше.
- В 2026 году сети открываются медленнее и строже выбирают места.
- Вывеска не защищает от закрытия: важны локация, договор и запас по цене.
Почему продуктовый магазин остаётся главным арендатором
Готовый арендный бизнес (ГАБ) это коммерческое помещение в собственности с арендатором. За продуктами люди ходят часто, и продажи меньше уходят в онлайн. По данным ICMR, которые приводил Retail.ru, в августе 2026 года к магазинам у дома ходили на 3,7% чаще, а к жёстким дискаунтерам на 8,4% чаще, чем годом раньше. Дискаунтер это магазин с узким ассортиментом и самыми низкими ценами.
Чем сети отличаются для собственника
| Пятёрочка | Магнит | Чижик | Монетка | |
|---|---|---|---|---|
| Размер сети | 26,2 тыс. магазинов, октябрь 2026 года | Магазины у дома и другие форматы, развивает партнёрскую сеть за Уралом | Часть X5, 186 новых магазинов в III квартале 2026 года | Около 4,6 тыс. магазинов, цель 10 тыс. к 2030 году |
| Помещение | Зал от 350 м² и удобная разгрузка | Зависит от формата, договор согласуют под объект | Часто нестандартные: цоколи и подвалы | Гибкий формат, в эфирах называли 150–500 м² |
| Ремонт сети | До 20 тысяч рублей за м², май 2026 года | По договору | По договору | 40–70 тысяч рублей за м², май 2026 года |
| Процент от оборота | В новых договорах 2026 года в ряде регионов не дают | Встречается вместе с фиксированной ставкой | На практике почти всегда платят фиксированную ставку | Встречается, данных о переходе на процент пока мало |
Цифры ремонта и формата взяты из наблюдений Дмитрия Новикова и резидентов. Это не условия сетей: каждый договор свой. Кроме того, объекты с разными сетями продаются по-разному. Например, по «Чижику» покупатели чаще задают вопросы из-за фиксированной ставки и нестандартных помещений, а вложения «Монетки» в ремонт видны покупателю и помогают при продаже.
Какие ставки встречаются
Ставка зависит от города, площади и переговоров, поэтому цифры ниже только для ориентира.
- Москва, май 2026 года. Рабочая вилка фиксированной ставки у Пятёрочки примерно 2,5–3,5 тысячи рублей за м² в месяц.
- Небольшой город на Алтае, март 2026 года. Предложения сетей резиденту: примерно 1–1,2 тысячи рублей за м² плюс 4–4,5% от оборота.
- Малые города. В октябре 2025 года в эфире сравнивали: фиксированная ставка за м² там бывает вдвое выше, чем в городе-миллионнике.
Сама сеть считает долю аренды в своих расходах. Дмитрий Новиков называл для регионов ориентир до 5% от оборота, в разборе сентября 2026 года звучало 6% в регионах и до 10% в Москве. Выше этой доли магазину тяжело платить, и сеть может попросить снижения. Поэтому завышенная ставка опасна, даже если выглядит красиво при покупке.
Как работает процент от оборота
В договоре записывают фиксированную ставку и процент, например 4–5% от оборота магазина. Каждый месяц считают обе суммы, платят большую. Если магазин торгует скромно, вы получаете фиксированную ставку. Если сильно, то больше неё.
«Обычно при установке фиксы и процентов товарооборота, да, сеть ставит пограничные значения»
Эфир Академии ГАБ, 2026 год
Фикса здесь значит фиксированная ставка. Сеть заранее считает её близко к ожидаемому обороту, поэтому процент часто не приносит ничего сверх. Зато он работает как защита от инфляции: цены на продукты растут, вместе с ними растёт оборот и процент. На что обратить внимание:
- Индексация. Иногда надёжнее автоматический рост фиксированной ставки, чем процент. Можно просить и то, и другое.
- Сезонность. В курортных городах оборот сильно меняется по месяцам: один хороший месяц ни о чём не говорит. Смотрите весь год.
- Конкуренция. Новый магазин рядом, даже той же сети, забирает часть покупателей и уменьшает процент.
Закрытия магазинов как риск
Сети не уходят с рынка. X5 продолжает расти, Пятёрочка обновляет магазины, а Монетка планирует по 1000 открытий в год. Но открываются они медленнее и, как отмечал Arendator.ru, параллельно закрывают слабые точки. Для собственника закрытие значит пустое помещение и поиск нового арендатора. Иногда этому предшествует просьба снизить ставку.
«Когда идет активная экспансия сети, задача завоевать территорию, зону покрытия»
Эфир Академии ГАБ, 2026 год
Логика простая: пока сеть завоёвывает город, она терпит слабые магазины. Когда рост замедляется, начинается отбор. Поэтому молодость сети или её название не страхуют собственника. Страхуют цена покупки, сильная локация и возможность поделить помещение на части.
Как выбрать сеть и что дальше
- Решите, что важнее: держать объект долго или продать быстро. От этого зависит выбор сети.
- Посмотрите конкурентов и новые магазины рядом.
- Прочитайте договор: срок, индексация, процент, право досрочного выхода.
- Посчитайте, что будет, если ставку снизят или магазин закроется.
Начните с основ: что такое готовый арендный бизнес. Посчитайте свой объект в калькуляторе, посмотрите объекты в каталоге или приходите на разборы в клуб Академии. Академия ориентируется на доходность от 15% годовых. Это ориентир, а не обещание.
Свежие новости по теме
377 новых магазинов за три месяца — почти 4 в день. X5 стала больше на 7,2%X5 («Пятёрочка», «Перекрёсток», «Чижик») 29.10.2026 отчиталась за III квартал. Выручка растёт, магазины открываются, но компания честно признала: год получился скромнее, чем планировали.197 магазинов, плюс 42% за год — и смена правил. «Магнит» забирает дискаунтер В1 под «магазины у дома»29.10.2026 «Магнит» объявил: сеть жёстких дискаунтеров В1 («Первый выбор») переходит под управление основного формата — «магазин у дома». Вывеска и концепция останутся, а директор сети уходит.8 млн чашек за девять месяцев. «Дикси» превращает магазин у дома в кофейнюЗашли за хлебом — вышли с капучино. Сеть «Дикси» (группа «Магнит») за январь–сентябрь 2026 года продала 8 млн чашек кофе навынос — в 3,6 раза больше, чем год назад. Об этом 27.10.2026 сообщил New Retail.Деньги — от одного, опыт — от другого. «Пятёрочка» открыла первый магазин, где директор стал партнёром франчайзиРаньше франшиза «Пятёрочки» выглядела так: вложился сам — сам и управляешь. Теперь сеть пробует новую схему. Деньги даёт инвестор, а магазином руководит опытный директор из самой сети.1,1 млн «квадратов» — и половина магазинов уже «новые». «Перекрёсток» растёт не числом, а ремонтомСеть супермаркетов «Перекрёсток» (входит в X5) отчиталась за III квартал 2026 года. Открытий немного, зато обновлённых магазинов уже больше половины.136 «квадратов» в Новосибирске — и «Магнит» уже за Уралом. Сеть идёт в Сибирь чужими руками«Магнит» начал развивать франчайзинговую сеть в Сибири. Первым открылся «Магнит Мини» на 136 м² в Новосибирске — его запустил партнёр, а не сама сеть.Вопросы и ответы
Какая сеть лучше для собственника?
Лучшей для всех нет. Пятёрочка узнаваема, Монетка много вкладывает в ремонт и гибко подходит к площади, у Чижика другие помещения. Сравнивайте договор и локацию, а не только название.
Что такое процент от оборота в аренде?
Это условие, при котором сеть платит не меньше фиксированной ставки, а если магазин торгует сильно, то процент от его оборота. Платят большую из двух сумм.
Какая ставка аренды у сетей?
Сильно зависит от города. В мае 2026 года по Москве называли примерно 2,5–3,5 тысячи рублей за м² в месяц, в небольшом городе на Алтае весной 2026 года около 1–1,2 тысячи. Цифры ориентировочные.
Может ли сеть закрыть магазин при долгом договоре?
Да, такой риск есть. Многое зависит от условий досрочного выхода. Сети закрывают слабые точки и просят снизить аренду, поэтому договор и локацию нужно проверять до покупки.
Что делать, если сеть просит снизить аренду?
Посмотрите договор и подумайте, кем можно заменить арендатора. Многое решается переговорами. Запас по цене при покупке даёт больше свободы в таком разговоре.
Гарантирует ли федеральная сеть доход?
Нет. Сеть снижает часть рисков, но магазин может закрыться или попросить скидку. Доходность от 15% годовых для Академии только ориентир.