Почему 2025 — это время пересмотра инвестиционной стратегии?

За последние годы рынок сильно изменился. Старые модели больше не работают:

Ключевая ставка ЦБ 8 месяцев держалась на рекордном уровне в 21%, а до конца 2025 года, по прогнозам Германа Грефа возможно резкое падение до 15−16%. Это грозит потерей денег на банковских депозитах.

Объекты простаивают, капитал заморожен, непонятно продать, или еще подождать? Местные бизнесы закрываются и съезжают, оставляя после себя пустующие помещения, а новых выгодно заселить не получаются.

Рынок жилой недвижимости давно уже перестал быть привлекательным. Цены на квартиры летят вверх, покупка под сдачу дает 3−6% годовых, а в случае простоя ликвидность теряется.

Фондовые рынки не дают стратегии быстрой доходности. Деньги заморожены на 10−15 лет. Выплаты по ним минимальны. Остается только ждать светлого будущего, когда акции взлетят в цене, а выплаты по облигациям «когда-то» вырастут.

Инвестиции в мелкие бизнесы и стартапы — как казино. На бумаге проект интересный, но на деле можно все потерять.

Всё это приводит к одной простой мысли: нужен актив, который работает здесь и сейчас. Который не зависит от курса валют, политики центробанка или моды на стартапы. Который не требует каждый месяц «бегать» и что-то чинить, искать новых арендаторов или пересматривать тарифы. И при этом — приносит от 30% годовых, а не 3−6% и окупается не за 12−15 лет, а всего за 5.

И такой актив сегодня — это коммерческая недвижимость. Но не любая.

Слепо покупая помещения, которое «вроде бы ничего», нужно только найти арендатора и будет стабильный доход — это заведомо провальная стратегия, и вот почему:

Просто найти арендатора — не значит сдать выгодно. Можно сдать помещение хоть завтра, но какое, кому и за сколько?

• Мелкие помещения на первых этажах новостроек стоят космических денег, а доход несут чуть больше, чем обычная двушка. Рассчитывать можно на 80−100к в месяц. Согласитесь смешные деньги?
• Отдельно стоящие нежилые помещения, только на первый взгляд кажутся привлекательными, а на деле становятся настоящим геморроем, от которого «лишь бы избавиться и не уйти в минус». Я сам это проходил, когда покупал «привлекательный» объект — пустующие помещения бывшего завода. Поверьте мне, не все что кажется вам привлекательным, на самом деле является ликвидным.
• Чаще всего, при покупке помещения инвесторы не имеют стратегии выхода, кроме как: «как-нибудь» продать, что не всегда гарантирует прибыль от продажи. Поверьте моему 17ти летнему опыту в недвижимости.

Поэтому покупка коммерческой недвижимости без стратегии, для роста капитала и пассивного дохода — больше не инвестиция, лотерея.

Рынок изменился. И если ты хочешь не просто «держать квадратные метры ради спокойствия», а действительно зарабатывать выше рынка — нужно другое мышление. Мышление инвестора, который создаёт прибыльный актив, а не просто покупает помещение «вдруг повезёт».

Почему инвесторы боятся заходить в коммерческую недвижимость — и не зарабатывают?

Даже у тех, кто уже вложил миллионы в жилую недвижимость, фонды или депозиты, коммерция вызывает массу сомнений.

И это нормально.

Эти вопросы беспокоят больше всего:
— А если арендатор съедет, я останусь с пустым помещением?
— А если не получится сдать вообще? Я что, буду платить налоги и просто ждать?
— А как я пойму, что помещение ликвидное? Мне же его «впаривают» риэлторы.
— А как проверить, что объект действительно сдан, а не просто «висят вывески» для вида?
— Где искать надёжных арендаторов, если я не из сферы? Они же не выкладывают объявления!

Эти вопросы логичны. Более того, именно они в большинстве случаев удерживают инвестора от первой сделки.

Либо толкают на ошибку — покупку «объекта с якобы арендатором», который потом уходит, и помещение становится мёртвым грузом.

Так может не лезть совсем? Можно.

Но тогда и рост капитала, и реальный доход — останутся для других.
Для тех, кто уже понял, что в 2025 году важно не просто инвестировать, а инвестировать в понятные, управляемые и прибыльные активы.

Здесь как раз начинается история, про которую редко говорят в открытом доступе:

Как инвесторы зарабатывают от 30% годовых на коммерческой недвижимости, не тратя время и силы на поиск и аналитику объектов с Авито и не бегая за арендаторами?

Секрет — в подходе, который уже доказал свою эффективность:
не покупать готовое, а создавать готовый арендный бизнес (ГАБ) под конкретного арендатора.

ГАБ — то помещение с федеральным арендатором. Например Пятерочка арендует помещение у собственника, или инвестора и ежемесячно платить аренду.  

Как на этом заработать инвестору?

Шаг 1. Изучаем техническое задание федеральных сетей

Федералы не ищут «просто помещение». У них есть жёсткие параметры: площадь, входная группа, мощность, потолки, парковка, шаг до остановки и так далее. И если объект не попадает в ТЗ — его просто даже не будут рассматривать.

🔍 Что делаем мы: получаем эти ТЗ напрямую от развивальщиков и знаем, что им действительно нужно в 2025 году — в каком городе, в каком формате и по какой цене аренды.

Шаг 2. Находим подходящий объект под это ТЗ, а не просто «что-нибудь симпатичное»

Мы не копаем Авито в надежде на чудо. Мы ищем объект под задачу: под конкретную сеть, с конкретным типом помещения и локацией,
где можно не просто «что-то сдать», а решить задачу арендатора и заработать на этом.

Шаг 3. Предлагаем аренду с готовым решением

Когда у нас есть объект, подходящий под параметры — мы предлагаем его сетям. Лучше нескольким сразу. Уже с фото, техпаспортом, локацией, аналитикой трафика, потенциальной ставкой и сроком.
Важно: мы не выдумываем. Мы знаем, кому что нужно, и предлагаем ровно это.

Шаг 4. Закрепляем договорённости и только тогда выкупаем объект.

После того как сеть подтверждает интерес, мы:

• получаем письмо о намерениях или КП,
• рассчитываем доходность проекта,
• формируем пакет документов,
• и выкупаем объект на выгодных условиях.

Именно на выгодных, потому что период, когда ставки ЦБ рекордно высокие — это время «уторговывания» стоимости покупки.

Согласен — это большая, серьезная работа. Особенно если объект требует доработки. Перепланировки, ремонта и прочего. Но!

Во первых — мы уже 17 лет на этом рынке и знаем все подводные камни, у нас есть ТЗ практически каждой федеральной сети. Мы знаем их модели и какую сеть будет выгоднее всего заселить. У нас есть контакты развивальщиков и стратегия работы с разными объектами. Мы все это уже проходили больше 3000 раз. Именно столько кейсов у нас есть на сегодняшний день и по каждому я могу показать фото, документы, рассказать подробно о нем: как нашли, как договорились, что делали для реализации проекта, какая окупаемость, кто и сколько заработал, сколько налогов заплатили.  

А во вторых — инвестору не обязательно заниматься всем этим самостоятельно.

Да, если ваш капитал, это 2−10 млн рублей, то вы можете и сами побегать.

Но когда капитал исчисляется десятками, сотнями миллионов, то все это можно делегировать «своему» проверенному человеку, или команде.

Именно на этом этапе инвестор не тратит месяцы на поиск, не общается с собственниками, не анализирует локации, а просто получает возможность войти в понятный, прозрачный и доходный актив.

Но важно! Далеко не каждый агент, или брокер вам в этом поможет. Вам нужен человек с опытом в этой сфере, с успешными кейсами и в идеале, владеющий нашей методологией. Именно так вы сэкономите время и минимизируете риски.

В нашем Бизнес-клубе есть инвесторы с разным капиталом. А еще есть брокеры и целые команды, которые берут на себя всю организацию сделки, поиск объекта, согласование с сетями, подготовку и ремонт объектов и оформление всех документов.

А вот тут мы подходим к самому интересному и главному. К ситуации на рынке коммерческой недвижимости, которую важно знать, прежде чем заходить на этот рынок.

• Хороший объект в городах миллионниках найти очень сложно. Огромное количество неликвида, фейковых объявлений на Авито и Циан, собственники, которые не готовы к продаже.
• «Пятерочки» уже есть почти в каждом дворе и не могут занимать больше 25% рынка по нормативам ФАС.
• Рынок перенасыщен всеми возможными ритейлерами, аптеками и другими федеральными и региональными сетями.

В поисках ликвидного объекта в миллионнике можно потерять кучу времени. и кажется, что чтобы заработать нужно выходить на застройщиков, но только вот объекты у них как правило на первых этажах в совсем маленьких помещениях и на таких сделках много не заработаешь.

Главный потенциал — в городах, о которых раньше никто не думал

В России 1125 городов. Из них только 40 — это миллионники, или города с населением от 500 000 человек.

А все остальные 1085 — это малые и средние города, где:

• конкуренция за объекты и сети почти нулевая;
• стоимость недвижимости ниже, а окупаемость выше;
• сети только начинают заходить и готовы открывать новые точки.

По данным сетей, 76% всех новых открытий сейчас — в Регионах, а не в Москве, Питере и других мегаполисах.

Потому что именно там есть:

✔ локации без конкуренции;
✔ жители, которым всё ещё не хватает ритейлов, дискаунтеров, аптек и других доступных нам с вами благ;
✔ более высокая маржинальность на квадратный метр.

Когда инвесторы слышат про это впервые, реакция почти всегда одинаковая:

— Да ладно, кому нужна «Пятерочка» в посёлке?
— Ну разве туда поедет нормальный арендатор?
— Наверное, это работает только в теории…

А потом мы показываем кейс, который мы сделали в ноябре прошлого года: Пятёрочка открылась в посёлке с населением 760 человек.

Работает, выполняет план продаж, стабильно платит аренду — и этот ГАБ приносит доходность инвестору из нашего Бизнес-клуба.

Знаю-знаю, подобную реакцию 😂

Во первых, «не миллионники» — это не обязательно маленькие очень отдаленные поселки, а например: Ярославль, Владивосток, Томск, Калининград, Кемерово, Улан-Удэ, Сургут, Тверь, Магнитогорск, Брянск и их районы.

Во вторых, эти объекты стабильно несут МАП, их проще найти, быстрее окупить вложения и все это можно делать удаленно. В том числе и управлять ими. Вообще нет никакой проблемы в том, чтобы накинуть управляющему сверху пару десятков тысяч к зарплате, за то, что он будет следить за состоянием объекта, своевременно вызывать сантехника и других наемных рабочих в случае необходимости.

И получается, что по сути не важно, откуда вам на расчетный счет идут поступления, из вашего города, или за 1000 километров.

Но вот, что важно! Если у вас есть капитал до 10 миллионов рублей, что вы купите на них в Москве?

Вход в инвестиции в коммерческой недвижимости в Регионах в разы ниже!

Вот один, из недавних кейсов наших резидентов:

Город: Нижнекамск
Население: 240 842 человек
Стоимость покупки: 3 200 000 руб
Арендаторы: «Апрель», водомат «Живая вода»
Затраты: 351 670 руб
МАП Апрель: 60 000 руб
МАП водомат «Живая вода»: 5 000 руб
Общий МАП: 65 000 руб
Окупаемость: 4,6 лет (55 МАП)
Доходность: 22% годовых
Владение объектом: 14 мес
МАП «Апрель» за период владения: 720 000 руб
МАП водомат за период владения: 30 000 руб  
ИТОГОВЫЙ МАП за период владения: 750 000 руб
Стоимость покупки + затраты: 3 551 670 руб 
Стоимость продажи: 7 460 000 руб
Доход от продажи с учётом МАП: 4 658 330 руб
Окупаемость: 1,6 лет
Доходность: 62% годовых

Не расходимся друзья! Мы только набирали темп, показывали, что зайти в этот рынок можно реально с любой суммой, а теперь переходим пожалуй к самому интересному.

Какой результат здесь могут получить инвесторы с капиталом 10−20−50 млн и выше?

Не буду грузить теорией, покажу на примерах наших кейсов:

Город: Нижнекамск
Население: 240 842 человек
Стоимость покупки: 12 300 000 руб
Расходы на ремонт: 1 322 028 руб
Арендаторы: «Монетка», водомат «Хрустальный Колодец»
МАП Монетка: 255 000 руб
МАП Хрустальный Колодец: 6 000 руб
Общий МАП: 261 000 руб
Окупаемость: 4,3 лет (52 МАП)
Доходность: 23% годовых

Через 4 года этот проект себя полностью окупит. Инвестор будет продолжать получать пассивный доход от аренды и % от прибыли, вообще без усилий. А при желании сможет его выгодно продать.

Договор с федеральными сетями заключается на 5−10−15 лет, с индексацией и % от прибыли по выходу в плюс. И даже если арендатор съедет по окончании договора, у вас будет готовое, отремонтированное помещение, в которое с удовольствием заедет другая сеть.

У нас есть такая практика, мы знаем как действовать при любых исходах и какую сеть заселить будет выгоднее.

Вложения за 5 месяцев окупились почти в 2 раза! Покажите мне другой рынок, где такое возможно?
Именно за это я так люблю коммерческую недвижимость и ГАБы!

Регионы — это не «мелочь». Это новая точка роста

В малых городах сеть не может найти помещение сама — нет своих агентов, нет базы, никто не ведёт аналитику, а высылать десант развивальщиков и аналитиков — коммерчески не эффективно.

Если вы предложите готовое решение — вы закрываете реальную боль для сети и сразу попадаете в зону приоритетов.

Инвестор в такой сделке получает:
— объект без конкурентов;
— с арендатором, который только заходит и будет сидеть долго,
— с доходностью и окупаемость, которую в Москве уже давно не найти.

Подведу итог: Что делать, если вам интересны инвестиции в коммерческую недвижимость, но вы не хотите заниматься этим самостоятельно?

Если вы не хотите:

• разбираться в ТЗ арендаторов;
• выезжать на просмотры;
• торговаться с собственниками;
• следить за сроками ремонта;
• искать контакты развивальщиков.

То у вас есть другой путь.

Путь инвестора, который заходит в сделки с готовыми цифрами, прозрачной логикой и проверенными исполнителями.

Мы создали Бизнес-клуб, где всё это уже собрано в одном месте

Это не теоретическое сообщество. Это полная экосистема, чтобы вы смогли зарабатывать на коммерческой недвижимости в удобном формате, где:
— ежедневно обсуждаются объекты, сделки и доходности;
— выкладываются реальные кейсы по Регионам;
— работают команды, которые берут на себя весь цикл: от подбора объекта до сдачи и сопровождения;
— есть инвесторы, которые ищут готовые проекты;
— проходят живые эфиры с разбором кейсов и ошибок.

Вы можете зайти в клуб с любым уровнем капитала — от 2 до 200 млн и больше!

Здесь вы найдёте тех, кто подскажет, поможет, возьмёт проект в работу или подключит к уже действующей сделке.

Бизнес-Клуб АКН — это полная экосистема прямо в Telegram, в которой есть всё для того, чтобы каждый смог обучиться нашей методологии и зарабатывать на ГАБах.

Где нет фейковых объявлений, хлама и холодных звонков.

Где сделки совершаются удаленно, без перелетов и выездов на места.

Это не просто чаты — это эксклюзивный доступ к объектам, агентам, инвесторам, развивающим коммерческую недвижимость в Регионах Р Ф.

И вот почему наш Бизнес-клуб — это полноценная экосистема для заработка на ГАБах:

01. Решение любого вопроса по коммерческой недвижимости

Экосистема, в которой есть всё: база знаний, контакты, обучения, разборы, поддержка, система десяток с опытными наставниками

02. Сильное окружение

Комьюнити инвесторов и брокеров с сильнейшим опытом в рынке, которые зарабатывают на КН и ГАБах прямо сейчас. Средняя доходность участников клуба от 40% годовых.

03. Регулярные эфиры с разборами и ответами на вопросы

Которые я провожу лично. Сюда можно прийти со своим вопросом, проблемой и получить разбор/ответ + получить ОС от участников и в моменте скорректировать свою стратегию работы с объектами, сетями и тд

04. Образовательные треки

Приглашаем лучших экспертов. Обучаем на протяжении всего года. Повышаем экспертизу в разных нишах

05. Образовательный модуль «Готовый Арендный Бизнес в РФ»

1 блок — Основы заработка на коммерческой недвижимости
2 блок — Пошаговый алгоритм создания ГАБ
3 блок — Выход на федеральный уровень в работе с КН
4 блок — Как сократить затраты и увеличить чистую прибыль

Дополнительные материалы:

• Как эффективно использовать кабинет Авито PRO для поиска объектов
• Как сэкономить 5 млн рублей при работе с Авито и Циан
• Библиотека эфиров с резидентами
• Библиотека электронных цифровых материалов

Но это еще не все:

06. Общий чат и ветки по рубрикам:

• Юридические вопросы
• Контакты
• Бухгалтерские вопросы
• Личное общение и хобби
• Арендные ставки
• Новости
• Брокеридж объектов
• НТО
• Документы
• Авито-консультант
• Фейлы, фиаско, провалы, ошибки
• Рекламные конструкции
• Библиотека
• Десятки и наставники
• Рандом кофе бот
• Было/стало/продано

07. Чаты проектов резидентов:

• Пятерочки
• Монетки
• Чижики
• Магниты
• Заявки от инвесторов
• Создаю ГАБ
• Продаю ГАБ

08. Внутренние сообщества:

• Строительство
• Субаренда
• Кладовки с МегаСкладом

09. Кредит + консультант

Кредитование на льготных условиях для резидентов. Наш партнер — Армен Никогосов. Компания «Ипотека+»

И все это в одном месте. Прямо в вашем телефоне.

А если хочется просто посмотреть?

Можно.
Мы проводим экскурсии по нашему клубу — показываем, как всё устроено изнутри. После экскурсии вы точно поймёте — хотите ли зайти в сделку или понаблюдать со стороны.

Если вы все еще думаете, надо оно вам, или нет, расскажу что вас ждет в Бизнес клубе:

— Соединяем инвесторов и брокеров с закрытыми уникальными предложениями. Внутри клуба есть те объекты, которых нет в открытом доступе
— Твердая экспертиза 17 лет опыта в коммерческой недвижимости
— Уникальная технология проверки рисков. Основатели инвестируют вместе с резидентами клуба
— Федеральный масштаб. Успешный опыт инвестирования в КН в любом регионе Р Ф Доступ к первоисточнику информации от федеральных сетей
— По 2 онлайн-встречи каждую неделю со мной в формате вопрос/ответ
— Консультирование по юридическим и бухгалтерским вопросам
— Живые выезды сообщества и инсайдерская информация на встречах
— Экскурсии на реализованные проекты по городам РФ

Ценность материалов и активов в Бизнес-клубе на сегодняшний день начинается от 1 500 000 рублей и постоянно растет вместе с ростом проекта и новым мясным контентом. А вход в разы дешевле и окупается всего с 1 сделки по нашей методологии.

Говорят мне участники.

Потому что в Бизнес-клубе находятся объекты для миллионных сделок. Потому что у нас уже есть своя база агентов, брокеров, консультантов, которые знают все нюансы рынка и помогут реализовать проект на лучших условиях.

ВАЖНО: У нас не обманывают. Главный страх инвестора — довериться «профи», повестись на «вкусный» проект и потерять в деньгах. Наши резиденты на берегу расскажут о всех рисках, знают как решать любые возникающие проблемы, ну и не предложат вам хлам.
И если вы не разделяете эту ценность, если готовы нечестным способом, в обход других, закрывать сделки, то пожалуйста — не переходите по ссылке, не тратьте свое время, потому что на долго вы у нас не задержитесь.

Для кого это точно работает:

✔ Есть у вас есть капитал от 2, до 200 млн и выше;
✔ Хотите иметь пассивный доход, с окупаемостью вложений более 30% годовых;
✔ Нет желания бегать, разбираться, строить — хотите иметь объекты в собственности, без лишней суеты
✔ Уже был опыт с жилой недвижимостью, но вы понимаете, что это совсем не те деньги
✔ Нужно защитить капитал от инфляции и «заморозки»

Федеральные сети сейчас активно открывают малые города, а скоро будут везде, без вашего участия в сделках.

Через 1−3 года найти ликвидные объекты будет сложнее, потому что у нас большие планы на ГАБы и уже больше 300 резидентов клуба из разных городов РФ.

Пока еще здесь нет, или мало конкуренции, а скоро в каждом городе у нас будет резидент, который зашел в Бизнес-клуб первый, взял максимум и открыл ту самую Пятерочку за углом, или Магнит, Чижик, или завел федеральную аптечную сеть.

Прямо сейчас, пока вы думаете надо оно вам, или нет, идут переговоры по 5ти новым сделкам. Умножьте это на то количество времени, которое вам нужно, чтобы решиться, и на 30% вашего капитала. И вы получите сумму, которую вы недозаработали, потому что решили «не время».

Что дальше?

Если вам откликается то, что вы прочитали, и вы хотите:

— сохранить капитал и зарабатывать от 30% годовых,
— не копаться в Авито и переговорах, а получить прозрачный доход,
— инвестировать не в абстракции и стартапы, а в понятные проекты с цифрами и арендаторами,
— подключиться к команде, которая уже провела 3000+ сделок,

Тогда у вас есть 2 варианта:

1. Пройти экскурсию по Бизнес-клубу — вас проведут по внутренним чатам, покажут реальные объекты под ваш бюджет, расскажут, как подключиться к сделкам уже сейчас. Без навязывания, без обязательств. Просто посмотрите, как это устроено изнутри.

2. Или подождать ещё год.
Но через год самые ликвидные города будут заняты. А лучшие сделки — закрыты другими резидентами Бизнес-клуба. И вы снова будете сидеть с деньгами «в поиске».

Решайте, где вы хотите быть:
Внутри закрытого рынка ГАБов — или снова на Авито и Циане среди фейков, неликвида и откровенного хлама.

👉 Нажмите кнопку ниже, чтобы записаться на экскурсию и посмотреть, как работает инвестирование в КН по-настоящему:

⏰ Экскурсии проводим только 2 раза в неделю. Свободных слотов сейчас немного.

Частые вопросы от инвесторов:

— А это точно не пирамида?
Нет. Вы инвестируете в конкретную недвижимость, с реальными арендаторами и договором.

— А если арендатор уйдёт?
Мы подбираем только те объекты, где возможна быстрая замена. Есть стратегия «план Б» по каждому ГАБу.

— А если я из другого города?
Все сделки можно вести удалённо. 80% наших инвесторов никогда не были на своих объектах лично.

Посмотрите, какие сделки сейчас уже есть внутри — и сколько вы могли бы зарабатывать уже в этом месяце.